Importance (et incidence) de la publication de l'acte notarié

Vente immobilière : importance (et incidence) de la publication de l’acte notarié Si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants,le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique constatant la vente au bureau des hypothèques.

La publication, par le bénéficiaire d’une promesse de vente sur un immeuble, de sa demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique de la vente permet-il de faire obstacle à l’action en résolution du premier vendeur impayé au titre de l’article 2379, alinéa 2, du code civil ?

La réponse est négative, selon la Cour de cassation.

En l’espèce, une vente avait été conclue par acte authentique le 25 juillet 2013, entre la société Dauphine 37 et Madame M. Le 23 juillet 2014, celle-ci a conclu avec Monsieur K. une promesse de vente sous seing privé portant sur le bien immobilier.

En mars 2015, l’acte de vente notarié n’étant toujours pas signé, Monsieur K. a assigné la promettante en réitération de la vente et a publié son assignation le 26 mars 2015. Le 12 octobre 2015, la société Dauphine 37 a engagé à l’encontre de Madame M. (son acquéreur promettant), de Monsieur K. (bénéficiaire de la promesse de vente) et du notaire ayant instrumenté la vente du 25 juillet 2013 une action en résolution pour défaut de paiement du prix. La demande de la société est accueillie favorablement par les juges.

Ceux-ci considèrent en effet que si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, il résulte des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, fixant les règles de la publicité foncière, que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au bureau des hypothèques. De plus, la publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé (prévue par l’article 37, 2 du décret) n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente. Aussi n’entraîne-t-elle pas, en elle-même, les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret. Les exigences de publicité préalable prévues à l’article 30, 1, alinéa 4, du décret de 1955 et à l’article 2379, alinéa 2, du code civil pour l’action en résolution d’une vente immobilière ne conditionnent son opposabilité qu’à l’égard des tiers ayant publié des droits immobiliers acquis du titulaire du droit anéanti.

Civ. 3e, 1er oct.2020, n° 19-17.549